Die Erbschaftssteuer regelt die Besteuerung von Immobilien. Für selbst genutzte und vermietete Immobilien gelten Sonderregelungen zur Besteuerung.

Durch die Anwendung der Berechnungsmethoden gemäß Bewertungsgesetz können im Einzelfall erhebliche Falschbewertungen für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen.

Anfang 2009 haben sich die Spielregeln bei der Bewertung von Immobilien durch die in Kraft getretene Reform der Erbschaftssteuer (und Schenkungssteuer) erheblich verändert. Für die steuerliche Grundbesitzbewertung wird jetzt aber der sogenannte gemeine Wert (anstelle Bedarfswert) zugrunde gelegt.

Immobilienbewertung und Immobiliengutachten für Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Zugewinnausgleich in München bei der Vererbung von Immobilien (Haus - Wohnung usw.)

Gutachter / Sachverständige helfen Erben nach der Steuerreform

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden - mit Hilfe eines Sachverständigen. Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

Immobilien zum Verkehrswert.

Bis zum 31. Dezember 2008 werden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln - also etwa Immobilien und Bargeld. Alles müsse mit dem Verkehrswert angesetzt werden. Die neue Bewertung wird also zu deutlich höheren Werten führen. Das "soll" durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

 
Ab Januar 2009 klarere Verhältnisse | Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung.

Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Gutachter / Sachverständige können helfen | Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag meist nicht allein ermitteln. Wer Hilfe braucht, kann aber einen Gutachter in seinem Wohnort beauftragen. Sogenannte Onlinebewertungen oder Cirka-Bewertungen, wie in Immobilienscout24 haben mit dem Verkehrswert nicht zu tun. Diese Bewertungen sagen nichts über das Baujahr, Qualität und Zustand des Hauses oder der Wohnung aus - also über die vielen anderen Faktoren, die den Wert eines Hauses deutlich beeinflussen können.

Für gewerbliche Objekte kann auch nur mit einem Vollgutachten der Wert richtig ermittelt werden.

Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhaus werden in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bewertet.

Vorrangig werden dabei Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren herangezogen. Sind geeignete Vergleichsobjekte nicht verfügbar, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine marktübliche Miete ermitteln lässt, werden mittels Ertragswertverfahren bewertet.

Dabei erfolgt zunächst eine Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert, wobei der Bodenwert analog der Regelungen für unbebaute Grundstücke (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) ermittelt wird.

Die Gebäudewertermittlung erfolgt nach dem Schema: Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) x Vervielfältiger. Für den Vervielfältiger als mathematischer Rentenbarwertfaktor wird ein angemessener Liegenschaftszinssatz sowie eine sachgerecht ermittelte Restnutzungsdauer des Gebäudes zugrunde gelegt.

Als Liegenschaftszinssatz wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert, somit die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer.

Für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, bei denen keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen sowie Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, für die sich keine marktüblichen Mieten ermitteln lassen, gilt das Sachwertverfahren bzw. das Ertragswertverfahren. Auch beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert getrennt vom Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) ermittelt.

Für den Gebäudewert sind die Regelherstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus anzusetzen, die als Neubauherstellungskosten je Flächeneinheit bemessen werden. Durch Multiplikation der Flächeneinheit mit den Regelherstellungskosten ergibt sich der Gebäuderegelherstellungswert. Dieser wird um die Alterswertminderung gekürzt. Die Addition aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Da dieser im Regelfall meist erheblich vom gemeinen Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer abweicht, erfolgt eine Anpassung an den gemeinen Wert mittels Wertzahl. Der vorläufige Sachwert wird mit einer marktgerechten Wertzahl multipliziert und ergibt den gemeinen Wert.

Durch die Anwendung der Berechnungsmethoden gemäß Bewertungsgesetz können jedoch im Einzelfall erhebliche Überbewertungen der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht daher den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten anerkannter Sachverständiger.

Das Finanzamt setzt oft höhere Werte an.

Neue Eigentümer müssen prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt. „Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert oder Wohnungswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Sachverständige berücksichtigen auch Marktdaten.

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgt. Er besichtigt die Immobilie, führt eine Sachaufnahme durch und bewertet daraufhin die Immobilie. Der Gutachter nutzt dazu Marktdaten, örtliche Mietspiegel oder vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Gebäuden, die in der Vergangenheit verkauft worden sind.

Preise der Gutachter unterschiedlich.

Wer den Gutachter bestellt, muss ihn allerdings auch bezahlen. Die Preise sind höchst unterschiedlich, je nachdem, ob man den örtlichen Gutachterausschuss beauftragt oder einen Sachverständigen. Dieser sollte in jedem Fall zertifizierter Sachverständiger oder ö.b.u.v. Sachverständiger sein, sonst sind Probleme mit der Anerkennung des Gutachtens meist vorprogrammiert.

Gutachten liegt i. d. R. binnen wenigerTagen vor.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilien-Bewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt und der Region ab.

Wenn der örtliche Gutachterausschuss beauftragt wird, ist mit einer längeren Bearbeitungsdauer zu rechnen - Tlw. bis drei Monate.